조윤호 서강대 경제학과 부교수는 부동산 시장의 선순환을 위해 높은 거래세와 양도소득세를 낮춰 가계의 주거 이동 퇴로를 열어줘야 한다고 분석했습니다. 특히 전세 제도는 세입자에게는 낮은 주거비 부담을, 임대인에게는 자금 조달 수단을 제공하며 집값 안정에 기여하는 유용한 제도라고 강조했습니다.
높은 부동산 거래세가 가계의 주거 선택에 어떤 영향을 미치나요?
거래세가 높으면 가계가 자신의 상황에 맞는 주택을 선택하는 데 제약이 생깁니다. 예를 들어 서울 중심지의 큰 집에 거주하던 노년층이 더 이상 그곳에 살 필요가 없더라도, 집을 팔 때 발생하는 세금 부담이 크면 주거 이동을 미루게 됩니다. 이는 시장 내에서 가계가 최적의 주거 환경을 선택하는 것을 방해하는 요소로 작용합니다.
조 부교수는 호주 부동산 시장 사례를 통해 이를 설명합니다. 호주는 매매가의 4~5%에 달하는 높은 거래세를 부과하는 반면 보유세는 0%입니다. 분석 결과, 거래세를 거두지 않는 경우 가계의 전반적인 만족도와 후생 효과가 더 높게 나타났습니다. 즉, 거래세는 부동산 시장에서 가격 왜곡을 발생시키고 시장 참가자의 합리적인 선택을 막는 세제로 기능할 수 있습니다.
거래세와 보유세의 조합은 어떻게 조정되어야 하나요?
시장 선순환을 유도하기 위해서는 세금 간의 최적한 조합을 찾는 것이 중요합니다. 조 부교수는 보유세를 올리더라도 거래세와 양도소득세를 낮춰 집을 팔고 나갈 수 있는 '퇴로'를 열어줘야 한다고 제안합니다. 만약 거래세와 양도소득세를 낮추어 발생하는 세수 부족분은 보유세를 올려 메우는 방식을 고려할 수 있습니다.
다만 한국의 종합부동산세는 중앙 정부가 재분배 용도로 걷기 때문에 미국처럼 지방 정부가 지역 발전을 위해 걷는 방식보다 반발이 심할 수 있습니다. 따라서 단순히 보유세를 올린다는 메시지보다는 추가로 걷힌 세수를 어떻게 활용할 것인지에 대한 구체적인 계획을 정부가 제시해야 합니다.
전세 제도 축소가 오히려 집값을 상승시킬 가능성이 있나요?
전세 제도는 집을 매수할 계획이 없는 사람들이 사용하는 유용한 선택지입니다. 전세라는 선택지가 사라지면 집을 살 계획이 없었던 이들이 대신 주택을 매수하기 시작하면서 오히려 집값이 밀려 올라갈 가능성이 있습니다. 또한 전세 수요가 월세 시장으로 옮겨가면서 월세 가격도 동반 상승할 수 있습니다.
조 부교수는 전세 제도가 투기꾼들에게만 유리한 것이 아니라, 실사용자에게는 월세보다 낮은 주거비 부담을 제공하는 기능이 크다고 설명합니다. 전세 제도를 활용해 투기하는 이들은 소수에 불과하며, 전체적인 집값 안정에는 오히려 전세 제도가 유용하게 작용한다고 분석했습니다.
한국 부동산 시장에 특화된 경제학적 분석은 무엇인가요?
조 부교수는 한국 부동산 시장에 특화된 경제학 모형을 통해 전세 물량 감소 시의 집값 변화를 측정하는 논문을 발표할 예정입니다. 이는 정책 결정 시 단순한 현상 파악을 넘어 정량적인 데이터에 기반한 접근이 필요함을 시사합니다.
자주 묻는 질문
거래세가 높으면 왜 가계의 주거 선택이 제한되나요?
높은 거래세와 양도소득세는 집을 팔고 다른 곳으로 이동하려는 가계에게 큰 경제적 부담을 줍니다. 특히 노년층처럼 더 이상 넓은 집에 살 필요가 없는 경우에도 세금 부담 때문에 주거 이동을 미루게 되어 시장의 유연한 흐름을 방해합니다.
전세 제도가 사라지면 월세 가격은 어떻게 변하나요?
전세라는 선택지가 없어지면 전세 수요가 월세 시장으로 옮겨가게 되며, 이로 인해 월세 가격도 상승할 가능성이 있습니다.
호주 사례에서 거래세를 없앴을 때 어떤 결과가 나왔나요?
조 부교수의 논문에 따르면 호주처럼 높은 거래세를 거두지 않는 경우를 가정했을 때, 가계의 전반적인 만족도와 후생 효과가 더 높게 도출되었습니다. 이는 거래세가 부동산 시장의 가격 왜곡을 발생시킨다는 근거로 활용됩니다.
자료 게시일: 2026년 10월 13일 (한국 시간)